Investir no Futuro do Imobiliário e da Construção

#àconversacom Leonardo Peres / M7 Real Estate

Em mais uma edição, estivemos #àconversacom Leonardo Peres, Managing Director da M7 Real Estate em Portugal e responsável pela sua aquisição em 2015. Com uma vasta experiência em mercados de capitais, análise e transações imobiliárias comerciais, vamos conhecer a visão de Leonardo Peres sobre as estratégias de expansão da M7, os desafios atuais na contratação de parceiros de confiança e o futuro da construção em Portugal.

 

Quais são os principais objetivos da M7 e que tipos de investimentos têm sido realizados?

A M7 é uma empresa internacional de gestão de investimentos, ou mais precisamente, uma gestora de fundos especializada em imóveis comerciais. Fazemos parcerias com investidores internacionais, principalmente grandes instituições e fundos de private equity, para investir e administrar um portfólio diversificado de propriedades.

O principal foco de investimento da M7 são os imóveis comerciais, com ênfase em propriedades “industriais leves”. Este segmento inclui empreendimentos empresariais, armazéns de retalho e logística, imóveis industriais e escritórios. Com presença em vários países, como Reino Unido, Dinamarca, Holanda, Alemanha, França, Espanha, Finlândia, Irlanda, Luxemburgo e Portugal, o nosso portfólio varia consoante as oportunidades locais.

Em Portugal, atuamos como ponte entre investidores internacionais e o mercado local, com grande potencial de crescimento. Gerimos todas as fases do ciclo de investimento, desde a aquisição até à gestão eficaz das propriedades e, finalmente, à venda. A nossa equipa em Portugal tem cerca de 4 colaboradores experientes, e recorremos a parceiros externos para serviços complementares como construção, gestão de propriedades e consultoria jurídica.

 

Sendo a M7 um investidor internacional, como perceciona o mercado da Construção em Portugal?

O mercado português de construção sofreu uma profissionalização significativa nos últimos 15 anos, em grande parte impulsionada pela entrada de capital estrangeiro e pelos seus elevados padrões. O setor evoluiu substancialmente, com maior sofisticação e padronização dos processos.

Atualmente, as empresas portuguesas de construção operam a um nível comparável ao das suas congéneres internacionais. Diria até que, em termos de qualidade, as empresas portuguesas já ultrapassam as empresas espanholas, embora as empresas de Espanha tendam a ser mais agressivas nos seus preços.

Ainda assim, existem  alguns desafios no setor em Portugal, nomeadamente a falta de dados fiáveis sobre os custos de construção, consequência de uma potencial falta de transparência no sector, o que torna mais difícil investidores como a M7 fazerem previsões precisas.

 

De que forma o ambiente regulatório em Portugal impacta a execução dos projetos de construção? Quais os impactos para investidores como a M7?

O ambiente regulatório em Portugal apresenta, de facto, desafios específicos, principalmente nos processos de licenciamento, que são muitas vezes demorados e podem atrasar os projetos de construção e, por consequência, retrair alguns investidores internacionais. No entanto, temos observado algumas melhorias com iniciativas como o programa Simplex, que procura simplificar estes processos e tornar o país mais atrativo ao investimento.

Para a M7, isto significa que precisamos de adotar uma abordagem estratégica desde o início, investindo em projetos de arquitetura e engenharia muito detalhados, para garantir uma previsão precisa dos custos. Trabalhamos, também, em estreita colaboração com especialistas locais, que compreendem bem as nuances da regulamentação portuguesa, e que nos ajudam a mitigar riscos e a alinhar os nossos projetos com as tendências do setor.

 

Quais são os principais desafios enfrentados pela M7 no setor da construção em Portugal?

Comparando a mercados mais estabelecidos, como o Reino Unido, onde há maior normalização na comunicação de custos e partilha de dados, em Portugal ainda enfrentamos dificuldades em obter dados fiáveis sobre os custos efetivos de construção. Isto afeta diretamente a nossa capacidade de fazer previsões de retorno do investimento.

Outro desafio é a tendência de iniciar projetos com designs pouco desenvolvidos, o que exige um envolvimento mais profundo da nossa parte desde os estágios iniciais, para garantir que o planeamento reflita com precisão o projeto final. E claro, a escassez de mão de obra qualificada continua a ser uma questão crítica para o setor, impactando os prazos e custos de execução.

 

Quais são as estratégias que considera cruciais para melhorar a previsibilidade dos custos e minimizar os riscos nos projetos de construção?

Embora o mercado da construção em Portugal tenha evoluído, ainda há oportunidades de melhoria. Por exemplo, promover uma maior transparência na partilha de dados, estabelecendo referências de mercado e encorajando uma comunicação mais aberta entre as empresas. Tal levaria a projeções de custos mais precisas, reduzido o risco para investidores e tornando o mercado de construção mais competitivo e eficiente.

Investir mais tempo e recursos na fase de projeto pode ser crucial. Um Pedido de Informação Prévia bem definido, que se assemelhe muito ao projeto de licenciamento final, ajudaria a identificar possíveis desafios com antecedência e alinhar expectativas com todas as partes envolvidas, evitando surpresas durante a execução.

Por fim, acredito que o modelo de ‘design e construção’, onde uma única entidade ou duas empresas que trabalhem em estreita colaboração supervisionam todo o processo, desde o design até a construção, é uma maneira eficaz de mitigar riscos, resultando em maior certeza de custos e cronogramas para os investidores.

 

Como a M7 seleciona os seus parceiros no mercado português, e qual o papel da colaboração proativa para superar os desafios nos projetos?

A seleção dos nossos parceiros é um processo altamente estratégico. Na M7 valorizamos uma abordagem orientada para a solução, e é essencial que os nossos parceiros compartilhem esta visão. Procuramos parceiros que não apenas ofereçam bons preços, mas que entendam que os projetos exigem flexibilidade e colaboração.

A nossa abordagem vai muito além dos termos contratuais, priorizamos uma relação de confiança mútua, onde todos estão alinhados na identificação de soluções que beneficiem as partes envolvidas. Em Portugal, isso é ainda mais importante devido aos desafios específicos do mercado. A proatividade e a capacidade de resolver problemas de forma aberta são fatores que valorizamos nos nossos parceiros, seja na construção, gestão ou serviços jurídicos.

 

Na consulta ao mercado, a confiança é então um fator decisivo na escolha do empreiteiro?

Sem dúvida. Embora o preço seja um fator importante, não é o único. Valorizamos uma abordagem mais holística, que inclui a capacidade do empreiteiro de cumprir prazos, a qualidade da comunicação e, principalmente, o compromisso real com a colaboração. A confiança é construída com base na experiência e no desempenho comprovados ao longo do tempo. O que realmente distingue um bom empreiteiro é a sua capacidade de enfrentar desafios proactivamente e oferecer soluções eficazes.

Além disso, a reputação que o empreiteiro tem no mercado é fundamental. Quando há confiança e colaboração, o projeto flui com muito mais eficiência, beneficiando todos os envolvidos.

 

Quais os temas que vão marcar o futuro do setor da construção em Portugal?

A sustentabilidade, a tecnologia e a reabilitação de estruturas existentes são, na minha opinião, os grandes temas que vão moldar significativamente o cenário da construção e do mercado imobiliário nos próximos anos.

A sustentabilidade, particularmente os princípios ESG (Ambiental, Social e Governance ) e a redução da pegada de carbono, será um desafio e uma oportunidade para o setor. Inclusive, muitos projetos já incorporam materiais sustentáveis e procuram certificações como BREEAM e LEED para garantir a responsabilidade ambiental.

A tecnologia é parte integrante do futuro da construção e gestão de edifícios, impulsionada pela onda contínua de digitalização e o conceito de cidades inteligentes a ganhar força. As empresas que adotarem novas tecnologias serão mais competitivas e estarão melhor preparadas para o futuro.

Além disso, acredito que a adaptação criativa de edifícios existentes será crucial. Com 80% dos edifícios a nível global a ultrapassar os 30 anos de existência até 2050, há uma grande oportunidade para reaproveitar estruturas antigas, transformando-as em espaços modernos, eficientes e sustentáveis, com recurso a soluções inovadoras de design.

O sucesso neste cenário em evolução dependerá da adaptação à mudança, da adoção de novas ferramentas, processos e mentalidade, priorizando as práticas ambientais ​​durante todo o ciclo de vida de um projeto.